Sesto, quando lavorare non basta per avere una casa

di Marco Monguzzi e Carlo Maggiolini

“Nel paese dei proprietari di casa (meno di un quarto degli italiani vive in affitto) dovrebbe essere un assurdo parlare di emergenza abitativa, invece purtroppo è necessario perché i canoni aumentano (+33% negli ultimi sei anni), l’edilizia popolare è ferma così come gli stipendi e in una città come la nostra il panorama è in continua mutazione e non mancano le criticità.

𝐈𝐥 𝐦𝐞𝐫𝐜𝐚𝐭𝐨 𝐢𝐦𝐦𝐨𝐛𝐢𝐥𝐢𝐚𝐫𝐞: 𝐪𝐮𝐚𝐧𝐝𝐨 𝐥𝐚𝐯𝐨𝐫𝐚𝐫𝐞 𝐧𝐨𝐧 𝐛𝐚𝐬𝐭𝐚 𝐩𝐞𝐫 𝐚𝐯𝐞𝐫𝐞 𝐮𝐧𝐚 𝐜𝐚𝐬𝐚

Per decenni Sesto San Giovanni ha fatto da valvola di sfogo naturale per chi non poteva permettersi Milano, era città dove un lavoratore o una giovane coppia potevano trovare un appartamento rimanendo agganciati alla rete della metropolitana.

Oggi quella valvola, purtroppo, si è tappata.

Per comprare casa si spende una media di 3.061 euro al mq, mentre per gli affitti si è toccata la cifra record di 15.26 euro al m2.

Guardando la realtà dei quartieri: per un normale bilocale da 60 metri quadri a Marelli o al Rondò servono circa 192.000 euro per l’acquisto, oppure oltre 900 euro al mese per l’affitto.

Se serve una stanza in più, magari per un figlio, un trilocale da 85 metri quadri vola subito a 272.000 euro.

Il problema è che questi prezzi si scontrano con i redditi.

Per reggere un affitto da 900 euro senza spendere più di un terzo delle proprie entrate — la soglia minima di sicurezza — servirebbe un reddito familiare netto di almeno 3.000 euro mensili. La maggior parte delle famiglie non gode di tali entrate e invece di un terzo spende ben due terzi del disponibile per avere un tetto e sostenere i costi.

Nella fascia tra i 25 e i 34 anni, ahinoi, oltre un terzo dei lavoratori milanesi è intrappolato tra finte partite IVA, contratti a termine che durano una manciata di settimane o part-time involontari.

Senza un tempo indeterminato a tempo pieno, le banche non aprono nemmeno la pratica del mutuo e le agenzie immobiliari rifiutano le visite.

Per il mercato immobiliare una intera generazione è diventata invisibile. L’unica ciambella di salvataggio rimane come al solito quella dei genitori, del cosiddetto “welfare famigliare”, e sempre che possano (e vogliano) fare da garanti impegnandosi a garanzia.

𝐄𝐝𝐢𝐥𝐢𝐳𝐢𝐚 𝐩𝐮𝐛𝐛𝐥𝐢𝐜𝐚: 𝐚𝐛𝐛𝐚𝐧𝐝𝐨𝐧𝐨 𝐞 𝐬𝐯𝐞𝐧𝐝𝐢𝐭𝐚 𝐝𝐞𝐥 𝐩𝐚𝐭𝐫𝐢𝐦𝐨𝐧𝐢𝐨

Mentre i privati “respingono” i giovani, il sistema pubblico è bloccato da una paralisi strutturale.

Chi ha lavorato per anni negli uffici comunali che gestiscono i bandi e i contatti con i gestori immobiliari come ALER Milano descrive la quotidianità come uno stillicidio permanente.

La realtà è fatta di una cronica scarsità di offerta a fronte di graduatorie che contano costantemente centinaia di domande.

Oggi a Sesto sono circa 500 le famiglie in attesa di un alloggio popolare, ma la macchina degli abbinamenti è bloccata.

La svolta in negativo risale al Regolamento 1/2004 della Regione Lombardia, che ha segnato un cambiamento epocale introducendo la gestione e la valutazione delle domande tramite programmi elettronici.

Così, dietro la facciata (è proprio il caso di dirlo) della digitalizzazione si è nascosta una costante restrizione degli investimenti che ha portato al blocco totale delle acquisizioni di nuovo patrimonio abitativo.

Di più: a livello comunale si è assistito a una stagione di dissennate dismissioni e vendite di alloggi pubblici, giustificate con la retorica delle ristrettezze economiche e delle razionalizzazioni.

Il risultato di questa ritirata pubblica è sotto gli occhi di tutti: quasi 170 alloggi ad oggi sono vuoti e inutilizzati, una parte è congelata in attesa di ristrutturazioni per cui mancano i fondi, un’altra è composta da appartamenti inadeguati e fuori dalle norme della legislazione attuale.

Le sollecitazioni per le dichiarazioni di disponibilità ai gestori cadono nel vuoto, lasciando le case sbarrate con lastre di ferro alle finestre mentre le assegnazioni annuali effettive procedono a passo di lumaca.

Il lavoro di una nuova e speriamo democratica amministrazione cittadina non potrà prescindere dall’affrontare la razionalizzazione e il riassetto degli uffici preposti al tema.

𝐐𝐮𝐚𝐧𝐝𝐨 𝐬𝐭𝐮𝐝𝐢𝐚𝐫𝐞 𝐝𝐢𝐯𝐞𝐧𝐭𝐚 𝐮𝐧 𝐩𝐫𝐢𝐯𝐢𝐥𝐞𝐠𝐢𝐨

Gli studentati privati in via di realizzazione vengono presentati come simboli di una città moderna e attrattiva, ma la realtà sul campo racconta la nascita di un mercato residenziale parallelo e speculativo, slegato dai bisogni del territorio.

Un esempio lampante è il nuovo studentato Tribera, da poco operativo in via Milanese, del quale abbiamo parlato nello scorso numero. La struttura, una cittadella esclusiva dotata di palestra aperta 24 ore su 24, sale cinema e terrazze panoramiche, ha prezzi inaccessibili per chiunque abbia un reddito nella media (820 euro per… 16 mq).

Anche nelle strutture già attive da tempo come il Camplus di Cascina Gatti, i canoni standard per le stanze o i monolocali privati escono completamente dalla portata di un bilancio normale, arrivando a toccare una forchetta dai 539 ai 1.000 euro mensili. In quest’ultima struttura c’è un aspetto che svela la natura puramente commerciale di queste operazioni: Camplus non si limita a ospitare gli universitari a lungo termine, ma funziona a tutti gli effetti come struttura turistica ricettiva, offrendo soggiorni “in stile Airbnb” e case per ferie per brevi periodi a tariffe alberghiere.

Queste strutture possono attrarre investimenti senza offrire necessariamente soluzioni accessibili a uno studente, scopo principale per il quale uno studentato dovrebbe esistere.

𝐀𝐟𝐟𝐢𝐭𝐭𝐢 𝐛𝐫𝐞𝐯𝐢: 𝐥𝐨𝐧𝐭𝐚𝐧𝐢 𝐝𝐚𝐥𝐥𝐚 𝐌𝐚𝐝𝐨𝐧𝐧𝐢𝐧𝐚

Quando si analizza la mappa degli affitti a Sesto San Giovanni è fondamentale non sovrapporre la realtà dell’hinterland con quella del centro storico milanese.

Se sotto il Duomo il proliferare delle locazioni brevi ha letteralmente svuotato interi quartieri storici a favore del turismo di massa, a Sesto la situazione è profondamente diversa.

Essendo (ancora) periferia, la città non subisce l’invasione dei trolley o il fenomeno dello spopolamento da short-rent.

Gli annunci attivi sulla piattaforma Airbnb nel perimetro comunale si attestano intorno alle 150 unità totali, quota del tutto residuale rispetto allo stock immobiliare complessivo sestese, presenza che non crea reali tensioni sul mercato locale e non rappresenta fortunatamente una minaccia per la disponibilità di alloggi tradizionali.

𝐌𝐢𝐥𝐚𝐧𝐨𝐬𝐞𝐬𝐭𝐨 𝐞 𝐢𝐥 𝐟𝐮𝐭𝐮𝐫𝐨 𝐝𝐞𝐥𝐥𝐚 𝐜𝐢𝐭𝐭𝐚̀: 𝐫𝐢𝐠𝐞𝐧𝐞𝐫𝐚𝐳𝐢𝐨𝐧𝐞 𝐮𝐫𝐛𝐚𝐧𝐚, 𝐦𝐚 𝐩𝐞𝐫 𝐜𝐡𝐢?

Come mostra da tempo il mercato immobiliare, la casa è sempre più considerata anche un asset finanziario da valorizzare in funzione dei rendimenti attesi.

Non si tratta soltanto di acquistare e vendere appartamenti: attraverso i fondi, grandi società di gestione raccolgono capitali da investitori istituzionali e li impiegano in progetti di costruzione, riqualificazione e trasformazione urbana.

In Italia, alla fine del 2025, il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 700 fondi aveva raggiunto la cifra record di 144,5 miliardi di euro gestiti da 61 società di gestione del risparmio.

È un mercato nel quale operano grandi gruppi finanziari e immobiliari, insieme a investitori istituzionali italiani e internazionali.

Non tutti perseguono le stesse strategie, ma il meccanismo è chiaro: gli immobili rappresentano anche strumenti di investimento, chiamati a generare rendimenti attraverso gli affitti, le vendite e la crescita del valore.

Il problema nasce quando la ricerca della redditività entra in conflitto con il diritto all’abitare.

Se la trasformazione di un’area urbana viene guidata soprattutto dalla valorizzazione degli immobili e dalla capacità di attrarre capitali, il rischio è che prezzi e canoni finiscano per rispondere alle aspettative degli investitori più che alle possibilità economiche della popolazione.

Milanosesto prevede anche edilizia libera e sociale oltre a un grande parco e alla “Città della Salute”; la rigenerazione può quindi produrre nuovi servizi, spazi pubblici e opportunità. Naturalmente, il volume degli investimenti e la qualità delle nuove costruzioni, da soli, non bastano a misurarne il successo sociale.

Il rischio è che la nostra città recuperi le sue ex aree industriali senza riuscire a risolvere la questione che conta più di tutte: garantire a chi la abita, e a chi vuole continuare a viverci, una casa a un prezzo sostenibile.

La casa è la nuova questione sociale e deve essere uno dei punti chiari e qualificanti dell’alternativa all’egoismo sociale delle destre, nel Paese e nella nostra amata Sesto.”