La casa sempre più un miraggio, in città e nella regione urbana

di Fabio Brioschi

Il terzo rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile (OCA) — promosso da CCL e LUM e condotta dal Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano — aggiorna e approfondisce il quadro delle condizioni di accesso all’abitazione a Milano introducendo quest’anno una prospettiva di scala più ampia: non solo il comune capoluogo, ma l’intera “regione urbana” come sistema interconnesso di domanda abitativa, mobilità e trasformazione territoriale.

Ciò che emerge prima di tutto è la spropositata crescita – tra 2015 e 2024 – dei prezzi di compravendita a Milano, aumentati del 65%, mentre i canoni di locazione hanno segnato un +55%, mentre i salari medi sono aumentati del 24% e quelli di operai e impiegati — le categorie più numerose — soltanto del 13% e del 18%. Nello stesso periodo, l’indice generale dei prezzi al consumo è cresciuto del 22%. Il risultato è una forbice strutturale tra costi abitativi e capacità economica dei lavoratori che non accenna a ridursi.

Nel 2024, il prezzo medio di compravendita si attesta a 4.675 euro al metro quadro, con punte superiori ai 10.000 euro nei quartieri di City Life e Porta Nuova e quotazioni che nei quartieri periferici oscillano tra i 3.200 e i 3.970 euro/mq. Il canone di locazione medio dei nuovi contratti registrati ha raggiunto i 201 euro/mq annui (+6,8% rispetto al 2023).

Tradotto in termini concreti, l’indice dei “metri quadri abbordabili” — che misura quanto un lavoratore può permettersi con il 30% del proprio salario netto — restituisce un quadro sconfortante. Un operaio (retribuzione netta media: 1.411 euro/mese) può permettersi in affitto 25 mq nel comune di Milano; un impiegato (1.895 euro/mese) arriva a 34 mq. In dieci anni, queste soglie si sono ridotte rispettivamente di 13 e 15 mq. Anche per professioni di pubblica utilità la situazione è critica: un infermiere può affittare 27 mq, un dottorando appena 21.

Una delle novità più significative di questa edizione è l’analisi sistematica dell’abbordabilità nell’intera regione urbana, includendo nel calcolo non solo i costi dell’abitazione ma anche quelli del pendolarismo — trasporto pubblico e privato — e il valore economico del tempo di viaggio. I risultati smentiscono l’assunto che trasferirsi fuori Milano risolva il problema. Per un lavoratore con salario netto di circa 1.540 euro mensili, quasi tutti i comuni ben serviti dal trasporto pubblico presentano un’incidenza combinata di affitto e trasporto compresa tra il 50% e il 60% del salario

L’inaccessibilità abitativa a Milano non è un problema di margine, riservato alle fasce più povere. È una condizione che riguarda operai, impiegati, infermieri, ricercatori, insegnanti. Riguarda chi arriva in città per lavorare e chi ci vive da anni ma non ha ancora una proprietà. Riguarda la capacità della regione urbana milanese di essere competitiva, coesa e inclusiva.